Esta es una pregunta compleja, que requiere de un análisis detallado y de datos fiables para poder responderla con rigor. No obstante, vamos a intentar ofrecerte una aproximación basada en algunos estudios e informes.

Según un informe de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (FEDEA), la legislación sobre vivienda en España ha tenido un impacto negativo sobre el precio de la vivienda, al generar rigideces, ineficiencias y distorsiones en el mercado. El informe señala que la normativa estatal, autonómica y local ha afectado a aspectos como la oferta de suelo, la calificación de vivienda protegida, el control de precios, la fiscalidad, la seguridad jurídica y la transparencia. Estos factores han contribuido a encarecer la vivienda, al reducir la competencia, aumentar los costes, generar incertidumbre y desincentivar la inversión.

El informe estima que el impacto de la legislación sobre el precio de la vivienda ha sido de un 20% en promedio entre 2004 y 2018, aunque con diferencias significativas entre comunidades autónomas. Así, las regiones con una legislación más restrictiva y compleja han experimentado un mayor incremento de precios que las regiones con una legislación más flexible y sencilla. Por ejemplo, el informe calcula que el impacto de la legislación sobre el precio de la vivienda ha sido de un 35% en Cataluña, un 30% en Madrid, un 25% en Andalucía y un 15% en Galicia.

¿Legislamos?

Legislar sobre el urbanismo, suelo y vivienda siempre ha sido un recurso fácil para cualquier administración. Durante años se han acumulado sobre este activo leyes y restricciones cada vez más duras que han incrementado la dificultad de urbanizar y construir. La dinámica es aumentar la complejidad y el coste de todo el proceso urbanizador y constructor por un lado, lo que provoca aumentos de precios y, en paralelo, abrir líneas de «ayudas» para favorecer a los que necesiten comprar o alquilar. La realidad es que nunca estas «ayudas» llegarán a cubrir lo que las trabas burocráticas incrementan el coste del producto.

Una consecuencia de todo esto es la faltan en España 760.000 viviendas nuevas y la retirada de más de 25.000 viviendas del mercado de alquiler de larga duración.

Por tanto, se puede concluir que la legislación sobre vivienda en España ha tenido un efecto inflacionista sobre el precio de la vivienda, al dificultar el ajuste entre la oferta y la demanda.

Hay que tener en cuenta que el precio de la vivienda también ha estado influido por otros factores, como la evolución económica, la demografía, los movimientos migratorios, el crédito, la especulación y la pandemia. En conclusión, la respuesta a esta pregunta no es única ni definitiva, pero podemos decir que la acción de los políticos y la legislación sí influye de manera fundamental en el precio de la vivienda y el alquiler.

Referencias
(1) Los expertos desgranan los pros y contras de la Ley de Vivienda – idealista. https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2023/05/23/806052-los-expertos-desgranan-los-pros-y-contras-de-la-ley-de-vivienda.
(2) BOE.es – Código de la Vivienda del Estado. https://www.boe.es/biblioteca_juridica/codigos/codigo.php?id=127&modo=2&nota=0&tab=2.
(3) BOE-A-2023-12203 Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.. https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2023-12203.
(4) Legislación sobre Vivienda en España. – www.GastalverAbogados.com. https://www.gastalverabogados.com/abogado-especialista-vivienda/legislacion-vivivienda.
(5) Previsión del precio de la vivienda en España para el 2024 y 2025. https://realadvisor.es/es/blog/prevision-precio-vivienda-espana.
(6) Vivienda: El Banco de España avisa de que el control de precios de la …. https://www.rtve.es/noticias/20230510/bando-espana-avisa-ley-vivienda-efectos-negativos-espana/2445146.shtml.
(7) La Ley de Vivienda «hunde» la oferta y los precios seguirán subiendo en …. https://capital.es/2023/11/30/precio-vivienda-subir-2024-ley/.
(8) ¿Cómo funciona en Europa la regulación del precio del alquiler …. https://www.ondacero.es/noticias/economia/como-funciona-europa-regulacion-precio-alquiler-diferencias-similitudes-ley-vivienda-gobierno_20211006615e71c55422d0000134eb2b.html.
(9) Faltan casas en España: 760.000 viviendas para las necesidades de los próximos años
https://www.lasexta.com/programas/sexta-noche/faltan-casas-espana-760000-viviendas-necesidades-proximos-anos_202401046596c1d267d53e0001cbf144.html