Has decidido vender, comprar o alquilar una vivienda. Tomar la decisión es el primer paso de complicado proceso que puedes agilizar en mayor o menor medida en función de las opciones que elijas. Ante ti se plantean las primeras dudas, ¿como puedes saber su precio justo? ¿será caro o barato? ¿hay herramientas que me ayuden a calcularlo? No te preocupes, estas dudas las tiene todo el mundo y se pueden solucionar.

Por suerte existe un sistema que te ayudará a calcular de forma aproximada, pero muy fiable, el precio de una vivienda. Siempre se podrá ajustar ese precio en función de las características específicas de la casa pero te servirá de partida para saber que estás dentro del rango adecuado.

Tres conceptos relacionados: precio de venta, de alquiler y PER

Los precios de venta y alquiler guardan siempre unas relaciones que varían en el tiempo pero que se pueden calcular:

Aprende a calcular la rentabilidad bruta por alquiler

Es el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 6.000 euros al año (500 euros/mes x 12 meses) y que valga 120.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula:

(6.000/120.000) x 100 = 5%

* Como su nombre indica esta es la “rentabilidad bruta”, es decir, antes de descontar gastos e impuestos. Si tu objetivo es alquilar, para calcular la “rentabilidad neta”, una vez descontados gastos e impuestos, nosotros recomendamos hacer los cálculos sobre 10 meses de ingresos y no sobre 12. Es decir:

500 euros/mes x 10 meses = 5.000 euros
(5.000/120.000) x 100 = 4,16%

Qué es el PER

Si hacemos la operación inversa de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, obtendremos el PER (Price Earnings Ratio). Este dato indica el número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardarías en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales.

El PER de la anterior vivienda sería 20 veces y se calcula así:

(120.000 / 6.000) = 20 veces

Relación entre precio de alquiler y venta

De esta forma, si tenemos dos de los tres datos anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podremos el tercero. Como el Banco de España (BdE) ofrece y actualizada trimestralmente el datos de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España, sólo necesitamos conocer el precio de venta o alquiler para poder calcular una aproximación de la otra variable.

Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del primer trimestre de 2017 es del 4,2%. Esto equivale a decir que el PER es de 23,8 años o 285 meses.

Por tanto, si lo que estamos intentando es calcular el precio de venta de nuestra vivienda, debemos encontrar una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa en alquiler, bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 285 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado de la nuestra. Por ejemplo, si se alquila por 600 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 285 meses obtendremos que el precio de venta debería rondar los 171.000 euros en las condiciones actuales.

Así mismo, si lo que queremos es calcular el precio de alquiler para nuestra vivienda, conociendo que una vivienda similar se vende por 150.000 euros, tan solo tenemos que dividir esa cantidad entre 285 para saber que su precio de alquiler podría estar en torno a los 526 euros mensuales.

¿Como aplicar estos datos?

Por ejemplo: hemos encontrado una vivienda que nos gusta y la podemos comprar o alquilar, ¿como sabemos cual es la mejor opción?

El precio de venta es de 180.000 euros y de alquiler por 800 euros/mes (9.600 euros/año), ¿compro o alquilo? Apliquemos lo aprendido.
Hay que calcular el PER de la vivienda dividiendo el precio de venta entre el precio de alquiler:
(180.000/9.600) = 18,75 veces.
Como está por debajo de la media española (23,8) quiere decir que la casa tiene un precio atractivo para comprar en vez de alquilar. La siguiente fase es valorar específicamente si algunos los factores (urbanísticos, comunidad de vecinos, legales, etc.) pueden estar influyendo directamente en el valor de la vivienda para evitar sorpresas.

Como norma general y teniendo en cuenta que el PER varía entre comunidades autónomas, entre ciudades y entre barrios de la misma ciudad, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (23,8 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler.

En función del precio de venta se calcularán los gastos e impuestos que deberás pagar por la compraventa.

Estaremos encantados de atenderte en nuestra oficina de la C/ San Francisco 10 de Cartagena, en el 968 509122 y en vivircartagena