Novación y subrogación en un préstamo hipotecario

Enhorabuena! Has comprado una vivienda o estás pensado hacerlo. Toca hacer números. El total de la operación no se limita solo al precio de la casa, tendrás que sumarle algunos conceptos más y si pides un préstamo hipotecario el tema se complica un poco. Pero no te asustes, todo es fácil de la mano de profesionales.

La mayoría de nosotros firmamos una hipoteca cuando compramos una vivienda. Es un contrato que nos vincula con el banco durante 20 o 30 años pero, ¿se puede cambiar de banco?, ¿puedo quedarme con la hipoteca de la vivienda que estoy comprando si las condiciones me interesan?, ¿puedo elegir un banco diferente al que me sugiere el promotor? ¿puedo cambiar de banco si encuentro otro que me ofrece mejores condiciones una vez firmado el préstamo?

¿Qué es la novación?
Una vez realizado un negocio (en este caso un préstamo hipotecario) nada impide cambiarlo siempre que las partes estén de acuerdo. A cualquiera de los cambios posibles se les llama novación, y pueden ser de:

• Sujetos (sean acreedores o deudores)
• Objeto
• Contenido

¿Que es la subrogación?
La subrogación de una hipoteca es un tipo de novación, es decir, una modificación en alguno de los elementos que la componen. Puede ser una subrogación de deudor (el que debe dinero) o de acreedor (a quien se lo debes).

1. Subrogación del deudor (pasiva)
Si compras una casa que ya tiene una hipoteca y quieres quedarte en la posición del anterior titular, será una subrogación de deudor o entre particulares. El banco tendrá que estudiar tu perfil y podrá decidir si te admite como cliente (nuevo deudor) o no. La ventaja es que evitarás pagar impuestos por este cambio aunque sí tendrás que pagar los gastos de notaría, registro y alguna comisión que el propio banco te imponga.

2. Subrogación del acreedor (activa)
Es posible que ya tengas una vivienda con hipoteca y encuentres un banco que te ofrezca mejores condiciones. En ese caso, el primer paso es intentar negociar con tu banco actual y si no quiere igualar las condiciones que has encontrado, puedes hacer una subrogación de acreedor, es decir, cambiar un banco por otro. De estas forma te podrás beneficiar de una mejora en el tipo de interés, comisiones por cancelación parcial o total, en el plazo de amortización, etc.

Gracias a reforma de la Ley 2/1994 de 30 de marzo, ahora es posible realizar esta subrogación solo con el acuerdo del nuevo acreedor (banco) y deudor (tu), sin que intervenga tu banco actual y sin tener que pedirle consentimiento ni aprobación alguna. Con ello se evita que los clientes queden cautivos de sus préstamos, es decir, de sus bancos.

Si lo que te planteas es la compra de una vivienda nueva, con toda seguridad te encontrarás con la posibilidad de subrogarte en la hipoteca que el promotor tiene contratada para ejecutar la obra. Normalmente la empresa promotora habrá construido la vivienda financiándola con un préstamo hipotecario y tu, como comprador, podrás optar a subrogarte en ese préstamo si el banco te admite como deudor. Es similar a la subrogación pasiva que comentábamos antes.

Si no te interesan las condiciones del préstamo promotor y por tanto, no quieres subrogarte, el promotor deberá asumir los costes de cancelación de ese préstamo y tu tendrás, si lo necesitas, que buscar por tu cuenta un préstamo para pagar la compra.

Estaremos encantados de atenderte en nuestra oficina de la C/ San Francisco 10 de Cartagena, en el 968 509122 y en vivircartagena