Todo lo que necesitas para comprar o alquilar un garaje

Si has pensado comprar un inmueble como inversión pero una casa se va de presupuesto, tal vez una plaza de garaje sea el producto que estás buscando. Este artículo del blog de ANIDA, la inmobiliaria de BBVA, ¿Por qué los garajes se han convertido en una buena inversión?, explica sus ventajas de forma muy clara.

Para todos son evidentes los problemas crecientes que los vehículos tienen en las ciudades derivados de la implantación de las zonas de aparcamiento, la reducción de zonas de circulación a favor del peatón y las medidas anticontaminación. Hay un movimiento creciente por reducir el uso de los coches en el centro  las ciudades y devolverlas al peatón. Más allá de políticas urbanísticas y su desarrollo a largo plazo, la realidad es que el inmenso número de coches que circula por nuestras carreteras y calles necesita sitio donde aparcar y eso genera una necesidad. Y conviene recordar que “donde hay un problema, hay una oportunidad de negocio”.

Sin embargo, no es oro todo lo que reluce y es importante tener muy claro donde ponemos nuestro dinero.

Zonas y financiación
En el mundo de las plazas de garajes nos podemos encontrar una variedad excepcional de precios. Las muy baratas suelen estar en zonas del extrarradio de las ciudades o en urbanizaciones o edificios afectados por la crisis. No conviene considerar esto nunca como una alternativa de inversión.

Nuestra recomendación es apostar por garajes en zonas premium, es decir, en el centro de las ciudades con alta densidad de población. Si está en una zona con muchos edificios antiguos sin garaje y con trabajadores que viene de fuera todos los días y buscan sitio para dejar sus coches, mejor.

Estas plazas de garaje tendrán precios elevados pero nos garantizarán un alquiler seguro y una venta, llegado el momento, sin problemas. De lo contrario se puede dar el caso que ni la podamos alquilar ni vender. Si quieres tener un precio aproximado de valor de la plaza de aparcamiento, puedes usar lo que te explicamos en este artículo.

Según sea el precio de la plaza deberás enfocar la financiación con un préstamo personal o un hipotecario. En caso de que optes por este último, los bancos no suelen dar más del 70% del valor de tasación.

Gastos de mantenimiento
Al contrario de lo que mucha gente piensa, un garaje tiene gastos de mantenimiento. Como suelen estar en el sótano de un edificio, por norma general la cuota que le corresponde a la plaza de aparcamiento va en función de los m2 de superficie y suele ser baja.

También seremos poco relevantes en las reuniones de la Comunidad de Propietarios y salvo para decisiones que requieran unanimidad, nuestro voto no tendrá ningún peso. Por tanto, si el garaje está en un edificio, serán los intereses de los propietarios de las viviendas los que decidan el destino del conjunto.

Documentación necesaria y recomendaciones
Recomendamos siempre que, independientemente de la forma de financiación que se use en la compra de la plaza de garaje, nos asesoremos con los servicios de una buena agencia inmobiliaria y de un notario.

La escritura de Obra Nueva y División Horizontal de un edificio define las fincas registrales resultantes y hay varias maneras de redactar estas escrituras y definir las plazas de garaje. Por ejemplo, podemos encontrarnos que cada plaza es una finca registral independiente o puede ser parte de una finca común que engloba toda una planta de sótano y por tanto, cada plaza tendrá un % de esa finca registral de forma proporcional a la superficie que le corresponda del total.

Como norma general tenemos que comprar un garaje inscrito como tal. Si aparece en el Registro de la Propiedad declarado de otro modo o simplemente no está inscrito, si el titular no coincide con la persona que no lo vende (una herencia en tramitación en paralelo en la notaría) o si se dan cualquier otro tipo de circunstancias anómalas, son motivos suficientes para cancelar la operación.

Debemos comprobar en la notaria que la finca esté libre de cualquier tipo de cargas (hipotecas, embargos, etc). Si hay una hipoteca debemos exigir certificado del banco comprometiéndose a cancelar, retener el importe para abonárselo, así como otra cantidad por los gastos necesario para ello. Si es un embargo, hay que contar con asesoramiento jurídico.

Exigiremos un certificado del presidente de la comunidad de propietarios de estar al corriente de los gastos de la misma.

Si es una concesión administrativa hemos de comprobar que nos la puede transmitir a nosotros, que la operación no puede ser impugnada, que no está limitada. Es más, deberemos asegurarnos también de que, aun pudiendo adquirirla, podemos alquilarla ya que muchas veces esto lo tienen limitado.

Alquiler
Los contratos de alquiler de plazas de aparcamiento son más flexibles al regularse por el Código Civil que los regulados la LAU. Está claroq eu hablamos de garajes independientes de una vivienda. En el caso de que alquilemos una vivienda que lleva incorporada una plaza de garaje es evidente que se aplicaría la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)

Como todo contrato, debe contemplar unos mínimos: debe realizarse por escrito y en él debe constar la identidad del propietario y la del arrendatario, la descripción o identificación de la plaza de garaje (su número y planta), la duración, la renta, la fianza y aquellas otras cláusulas que se consideren oportunas.

Duración, renta y fianza
La duración y la renta son dos pactos libres entre las partes. Si no se fija por escrito se entenderá que es anual si la renta se paga anualmente y por meses si la renta se paga mensualmente. El alquiler concluye al vencimiento del término pactado y no hay necesidad de aviso previo.

Es conveniente que el contrato pueda ser rescindido por cualquiera de las dos partes comunicándolo con un mes de antelación y sin que se genere ningún tipo de indemnización.

Hay que definir los impuestos aplicables. En este caso el 21% de IVA sobre el precio pactado. El propietario por su parte estará obligado a declarar y realizar las liquidaciones trimestrales del IVA, el resumen anual y las demás obligaciones consecuentes en la Agencia Tributaria.

Generalmente se pide una fianza equivalente a dos mensualidades. Consulta para qué sirve una fianza.

Responsabilidades, resolución y adquisición preferente
Es importante dejar claro que aunque seamos propietarios de la plaza de garaje no somos responsables de los actos de vandalismo o robo que se produzcan sobre el vehículo o los objetos depositados dentro del mismo.

Es recomendable añadir una cláusula que indique que la falta de pago de una mensualidad así como el incumplimiento por parte del inquilino de las normas de la comunidad de propietarios relativas a la utilización del garaje y otros elementos comunes de la finca comportará implícitamente la resolución del contrato de alquiler de plaza de garaje.

Conviene dejar por escrito que el arrendatario no tendrá derecho de adquisición preferente en el caso de venta de la plaza de garaje.

Estaremos encantados de atenderte en nuestra oficina de la C/ San Francisco 10 de Cartagena, en el 968 509122 y en vivircartagena